|
Иностранные инвесторы
легализовались в Dubae.
Законодательные статьи.
Четыре года назад, 5 мая 2002 года, наследный принц Дубая и
вице-президент ОАЭ шейх Мохаммед Бин Рашид Аль Мактум особым
декретом позволил продавать землю и жилье иностранцам в Дубае в
полную собственность. Данный указ послужил толчком для начала
строительного бума, не затихающего и теперь. И только 14 марта
2006 года в свет вышел закон, санкционирующий этот указ. Все это
время жилье, приобретенное экспатриантами и инвесторами из-за
границы, практически не имело законного статуса, и сама покупка
официально называлась «внеплановой».
Несмотря на отсутствие правовых документов, упорядочивающих
статус иностранных владельцев и их приобретений, многие люди
поверили в благие намерения не родного им государства и за
четыре года инвестировали немалые суммы в собственность Дубая.
Точнее, к весне 2006 года более 13 000 семей уже справили
новоселье в готовых квартирах и виллах, и еще 7 000 единиц жилья
планируется сдать в этом году. При этом основным логическим
доводом покупателей была мысль о том, что правительству эмирата
нет смысла убивать курицу, несущую золотые яйца. И они были
правы, ведь строительный бум привлек в страну миллиардные
капиталы, подтолкнул развитие новых сфер бизнеса, помог городу
переступить порог в миллион жителей.
О законной своевременности
Следует отметить, что появление Закона о земле и собственности
было как нельзя кстати.
С помощью нового правового документа законодательные органы
Дубая подхлестнули ситуацию на рынке следующим образом:
Во-первых, нововведение не дало упасть нынешним ценам на жилье
на первичном рынке. Начинающая ощущаться стагнация также отошла
на второй план, а на определенные проекты цены медленно, но
верно поползли вверх. Более того, многие застройщики уже
отметили повышение спроса на свой товар.
Во-вторых, новый закон заставил начать вкладывать деньги
инвесторов-скептиков, не поверивших в систему четыре года назад.
В-третьих, закон увеличил покупательскую активность на вторичном
рынке, что тоже приносит определенную прибыль застройщикам.
И последнее. По условиям нового закона за регистрацию
собственности теперь надо платить. А это своего рода
единоразовый налог, который в состоянии существенно пополнить
местную казну.
Было ли это удачное стечение обстоятельств, что закон появился
именно сейчас, а все это время правительство трудилось над
текстом не покладая рук? – Не верится… Остается только отдать
должное деловым качествам местного руководства.
Что собой представляет сам закон?
Документ состоит из 11 глав, включающих 29 статей. Точное его
название в переводе на русский язык гласит – «Закон о
регистрации недвижимости».
Статьи в своем содержании дают определения основных понятий,
которыми оперирует закон, а также указывают все права и
ограничения на владение землей и собственностью в эмирате Дубай
и правила их применения с соответствующими поправками. Основное
внимание уделено процессу и регламенту регистрации недвижимости
в Земельном департаменте.
Важным понятием для понимания положений закона служит «единица
жилья». Многоэтажные здания принимаются за единицу жилья,
которая должна быть зарегистрирована в единственном числе.
Квартиры, находящиеся в здании, будут внесены в реестр
дополнительно, с указанием имени владельца.
Если говорить о конкретных вещах, то главными пунктами
постановления стали следующие положения: граждане ОАЭ и стран
Персидского залива имеют право на покупку собственности в полное
владение, а также в лизинг на 99 лет в любой точке эмирата Дубай;
лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского залива,
имеют право на приобретение земли и собственности в полное
владение и лизинг в специально отведенных на то территориях
(полный список мест будет издан позже). Также всем вышеуказанным
категориям лиц было предоставлено право официально
регистрировать покупку и статус владельца в Земельном
департаменте Дубая. На данный момент регистрационный сбор
составляет 2% от стоимости покупки – из них 0,5% взимается с
продавца и 1,5% с покупателя. Не исключено, что в ближайшее
время процентная ставка может быть пересмотрена.
Уже сейчас известно, что территории, отведенные под недвижимость
для иностранцев, это территории, на которых ведут работы три
крупнейших девелопера – Nakheel, Emaar ,
Dubai Properties и
Damac. Соответственно, недвижимость мелких застройщиков,
действующих на участках вышеуказанных компаний, также
приобретает статус «фрихолда».
Выдержки из нового Закона о регистрации недвижимости:
Статья №3
Положения данного закона применяются к недвижимости,
расположенной на территории эмирата Дубай.
Статья №4
Право фрихолда, т.е. полное право собственности, имеют граждане
ОАЭ и граждане стран Персидского залива, а также компании,
находящиеся в полном владении вышеуказанных лиц.
При согласии правителя Дубая закон также предполагает
предоставление права полной собственности и права приобретения
недвижимости на 99 лет в лизинг лицам, не являющимся гражданами
ОАЭ, в специально указанных территориях.
Статья №5
Подлинные документы и юридические постановления, санкционирующие
регистрацию недвижимости в эмирате, должны храниться в
Земельно-жилищном департаменте.
Перемещение документов за пределы Земельно-жилищного
департамента строго воспрещается. Юридические лица и другие
эксперты, получившие разрешение на доступ к документам, имеют
право их изучать, а также получать заверенные копии.
Статья №6
Земельно-жилищный департамент является единственным органом,
уполномоченным на регистрацию прав владения, а также регистрацию
долгосрочных контрактов лизинга, как указано в статье №4 данного
закона.
В соответствии с законом департамент несет следующие
обязательства:
1. Назначение и осмотр исследуемых территорий или повторное
проведение осмотра и аттестация географических карт.
2. Установление правил, связанных с проведением вышеуказанных
осмотров, а также публикация географических карт, имеющих
отношение к недвижимости.
3. Подготовка образцов контрактов по недвижимости.
4. Установление правил, связанных с обращением, хранением и
уничтожением документов.
5. Установление правил, связанных с использованием компьютеров
для введения и хранения данных.
6. Установление правил, связанных с использованием и хранением
данных брокеров рынка недвижимости.
7. Установление правил, связанных с оценкой недвижимости.
8. Установление правил, связанных с продажей собственности на
аукционах, а также наблюдение за проведением данных аукционов.
9. Установление стоимости работы и услуг департамента.
10. Учреждение филиалов департамента на усмотрение руководства.
Статья №7
В Земельно-жилищном департаменте должна быть установлена
официальная Книга записей с целью внесения в нее прав на
недвижимость и их поправок. Записи, внесенные в Книгу,
представляют собой неоспоримые ни под каким предлогом
доказательства совершенного акта. Записи не подвергаются
сомнению за исключением потенциального случая подделки
документа.
Статья №8
Копии документов Книги записей, сохраненные в электронном виде,
имеют такую же ценность, что и оригиналы.
Статья №9
Любые транзакции и сделки по недвижимости, результатом которых
является предоставление, изменение, передача или лишение прав на
недвижимость, должны быть внесены в Книгу записей. Также в Книге
записей должны содержаться окончательные постановления,
доказывающие проведение вышеуказанных транзакций и сделок, не
считающихся состоявшимися до момента регистрации.
Статья №10
Передача любых прав на собственность ограничена в случае, если
подрядчик не сумел выполнить свои обязательства, независимо от
того, предусмотрена ли компенсация при передаче прав или нет.
Статья №11
Данные о наследовании недвижимости должны быть внесены в Книгу
записей, в случае если существуют наследники, обладающие правами
наследования. При отсутствии вышеуказанных данных о наследовании
в Книге записей подобные дела на рассмотрение не принимаются.
Статья №12
Департамент имеет право знакомиться и рассматривать
аппликационные документы, поданные владельцами с целью
зарегистрировать свои права на незарегистрированные земельные
территории.
Статья №13
Самостоятельно, при уведомлении всех сторон, или по просьбе
участников регистрационной сделки департамент имеет право на
исправление сугубо финансовых ошибок, возникающих в Книге
записей.
Статья №14
Департамент координирует постоянное обновление информации базы
данных при уведомлении всех сторон.
Статья №15
Регистрация зон недвижимости и единиц недвижимости в Книге
записей должна основываться на типографических картах
расположения и планировок жилья. Каждый жилой район должен иметь
собственную карту, в которой будут указаны все единицы жилья и
их нумерация.
Каждая единица жилья также должна иметь свою собственную карту,
отображающую ее расположение, границы, длину, площадь и
прилегающие постройки, а также номера соседних единиц жилья.
Департамент выдает сертификаты на владение собственностью,
которые являются основным документом, подтверждающим права
владения. Вышеуказанные сертификаты должны включать любые
условия, сроки, обязательства и соглашения.
Положения Федерального гражданского закона №5 о транзакциях от
1985 года и его поправки действуют на все аспекты, не отмеченные
в данном законе. Любые сделки или соглашения, совершенные с
нарушением данного закона, считаются недействительными.
Данный закон аннулирует положения декрета от 6 ноября 1997 года,
касающегося земельных транзакций в Дубае.
Председатель департамента проводит требуемые действия и вводит
нужные правила для эффективной работы данного закона.
Закон вступил в силу с момента его официальной публикации (14
марта 2006 года – прим. автора). |
